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Lorsqu'un commerçant, qui loue son local sous le régime d'un bail commercial, fait l'objet d'une procédure collective (redressement ou liquidation judiciaire), son bail commercial n'est pas résilié automatiquement. Il se poursuit normalement, mais l'administrateur judiciaire ou le liquidateur peut, après examen de la situation, décider d'y mettre fin ou de le céder.

Lorsqu’à la date du jugement d’ouverture d’une procédure collective, aucune décision de justice n’a encore constaté l’acquisition de la clause résolutoire, les effets du commandement de payer sont suspendus par l’ouverture de la procédure collective.

Une décision frappée d’appel n’est pas définitive
Ainsi, la Cour de cassation a cassé un arrêt de la Cour d’appel qui avait relevé que la suspension des poursuites individuelles intervenue pendant la procédure d’appel en raison de l’admission d’une société au bénéfice du redressement judiciaire ne fait pas obstacle à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire qui a produit tous ses effets antérieurement au jugement d’ouverture. Cette décision est cassée par la Cour de cassation, qui a relevé que la Cour d’appel avait violé les dispositions des articles L145-41 et L622-40 du Code de commerce. L’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement de loyers antérieurs à ce jugement n’avait encore été constatée par aucune décision de justice passée en force de chose jugée de sorte que les effets du commandement de payer se trouvaient suspendus par l’ouverture de la procédure collective (Cass. 3ème civ. 27 juin 2006, n°05-14329).

Une ordonnance assortie de l’exécution provisoire n’est pas définitive
Au jour du jugement d’ouverture du redressement, l’ordonnance constatant l’acquisition de la clause résolutoire étant frappée d’appel, le bailleur ne peut plus poursuivre la procédure, même si l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.
Dans une autre affaire, la Cour de cassation a retenu que « Mais attendu qu’ayant relevé qu’au jour de l’ouverture du redressement judiciaire de la société, l’ordonnance de référé constatant l’acquisition de la clause résolutoire était frappée d’appel, l’arrêt retient exactement qu’à cette date, l’acquisition de la clause résolutoire, pour défaut de paiement des loyers antérieurs à l’ouverture de la procédure soumise aux dispositions de la loi du 26 juillet 2005 de sauvegarde des entreprises, n’avait pas encore été constatée par une décision passée en force de chose jugée, de sorte que le bailleur ne peut plus poursuivre l’action antérieurement engagée, peu important à cet effet que l’ordonnance de référé soit exécutoire à titre provisoire ». (Cass. com 28 oct. 2008, n°07-662).
 
La procédure de conciliation n’entraîne en revanche pas suspension des poursuites individuelles.

L’article L622-21 du Code de commerce précise que :
« I.-Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant :
1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;
2° A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.
II.-Il arrête ou interdit également toute procédure d’exécution de la part de ces créanciers tant sur les meubles que sur les immeubles ainsi que toute procédure de distribution n’ayant pas produit un effet attributif avant le jugement d’ouverture.
III.-Les délais impartis à peine de déchéance ou de résolution des droits sont en conséquence interrompus.
»

Continuation :
La décision de poursuivre un bail commercial appartient uniquement à l'administrateur ou au liquidateur chargé de la procédure collective.

Sa décision s'impose au bailleur, qui ne peut s'y opposer, même si, à la date d'ouverture de la procédure, le locataire doit des arriérés de loyers.

La procédure de sauvegarde du locataire d'un bail conclu avant le jugement d'ouverture fait perdre au bailleur toute faculté de s'opposer à la continuation du bail, notamment en l'empêchant d'agir en résiliation pour non-paiement du loyer.

L'administrateur qui décide de continuer le bail doit veiller à ce que le locataire respecte toutes ses obligations.

Pour récupérer les sommes dues par le locataire avant l'ouverture de la procédure collective, le bailleur doit faire une déclaration de créances auprès du mandataire judiciaire.

Résiliation
Le bail peut être résilié à l'initiative de l'administrateur ou du liquidateur, par rupture anticipée, à tout moment après l'ouverture de la procédure.

Il peut aussi être résilié à l'initiative du bailleur. Après l'ouverture de la procédure, si le bail se poursuit et si le locataire ne paye pas ses loyers ou ses charges, le bailleur peut exiger la résiliation du bail.

Il ne peut toutefois agir en justice qu'au bout de 3 mois après l'ouverture de la procédure collective.

Le bailleur peut également demander la résiliation du bail, pour des motifs antérieurs au jugement d'ouverture de la procédure, mais autres que le non-paiement des loyers et des charges (par exemple un défaut d'entretien des lieux loués). Il doit agir en justice dans les 3 mois du jugement de liquidation judiciaire.

Cession du bail
La cession du bail commercial peut intervenir :
  • soit de manière isolée : en cas de liquidation judiciaire, le liquidateur peut céder le bail indépendamment du reste de l'entreprise,
  • soit dans le cadre de la cession (totale ou partielle) de l'entreprise du locataire.
Si l'administrateur décide de céder le fonds de commerce du locataire, bail commercial compris, l'agrément de l'acquéreur par le bailleur ne sera pas nécessaire, même si le bail contient une telle clause. Le repreneur doit exécuter le bail commercial aux conditions applicables au jour du jugement d'ouverture.

Le tribunal peut autoriser le repreneur à ajouter à l'activité prévue au contrat des activités connexes ou complémentaires (par exemple à l'activité de débit de boissons peut être ajouté un débit de tabac, ou encore l'activité de vente de cadeaux au sein d'une librairie).